La gestion locative

Fort d'une expérience de plus de 50 années et de 4.000 lots gérés, le CABINET R. DURAND développe sans cesse ses prestations afin de pouvoir mettre au service des propriétaires, son savoir faire, dans le domaine de la gestion locative.

Les problèmes de plus en plus fréquemment rencontrés par les propriétaires face à la complexité croissante de la législation régissant les rapports bailleur et locataire nous amènent à vous proposer notre concours en vous exposant ci-après quel serait notre rôle dans cette collaboration.

LE DÉPARTEMENT GESTION

Nos prestations

• La diffusion de votre bien dans l’ensemble des agences partenaires à l’enseigne du CABINET R. DURAND,
• L'utilisation d’importants moyens publicitaires (panneaux, journaux et sites Internet spécialisés),
• L'étude des dossiers de candidature et la sélection du locataire,
• La rédaction du contrat de location et acte(s) de caution éventuel(s),
• La tenue du rendez-vous de signature du contrat de location au cours duquel est exposé de manière détaillée au locataire l’ensemble de ses obligations,
• L’établissement d’un procès verbal de constat des lieux (avec photos) par un Huissier de justice préalablement à l’emménagement et au départ du locataire,
• La constitution ou l’actualisation du dossier de diagnostic technique « location » (ERNT, DPE, CREP et CSH),
• L’envoi au locataire d’un avis d’échéance et d’une quittance mensuels,
• L’application de la révision indiciaire du loyer,
• La régularisation des charges locatives,
• Le traitement du congé à l’initiative du locataire (accusé réception avec fixation de la date de fin du préavis, information au propriétaire et demande d’instructions),
• L’établissement de l’acte de renouvellement du contrat arrivé à échéance,
• L’établissement et l’envoi au propriétaire de comptes de gestion mensuels ou trimestriels sur lesquels figure de manière détaillée l’ensemble des opérations effectuées pour la période écoulée,
• Le règlement du solde créditeur des comptes de gestion par virement bancaire (ou chèque bancaire),
• Le règlement au syndic de l’immeuble des appels de fonds et charges de copropriété,
• Le règlement de la taxe foncière,
• L’établissement d’un état récapitulatif des éléments nécessaires à l’élaboration de la déclaration de revenus fonciers,
• L’exécution de toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes et la prise de mesures conservatoires,
• L’exécution de tous travaux importants après accord du propriétaire (commande et étude des devis, surveillance et réception du chantier),
• Les notifications de congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux) par un huissier de justice (coût variable).

La garantie « Impayés des loyers, Détériorations immobilières et Protection juridique »

La garantie est exclusivement réservée aux propriétaires bailleurs de logement(s) à usage de simple habitation, mixtes, meublés (bail supérieur à un an), et ses accessoires à l’habitation principale (garages ou emplacements de parking) à la condition que le locataire soit une personne physique.

GARANTIE « IMPAYÉS DES LOYERS »

L’Assureur garantit à l’Assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement, par le locataire, des loyers, charges et taxes prévues au bail, des indemnités d’occupation correspondant à la location des biens immobiliers dont la gestion est confiée au Souscripteur.

Les pertes pécuniaires se composent :

• Des loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation dus par le locataire,
• Des frais de contentieux y afférents (commandement de payer, huissier , avocat) et de recouvrement,
• De tous les frais de procédure d’expulsion
• Du montant du préavis dû et non respecté par le locataire
• Du montant correspondant à la reconstitution du préavis légal de trois mois de loyer en cas de décès du locataire. Le point de départ sera la date à laquelle le Souscripteur aura eu connaissance du décès du locataire.

En aucun cas, l’indemnité de l’Assureur ne pourra excéder par sinistre et par locataire, le montant prévu au paragraphe « Tableau des garanties ».

Exclusions

Le contrat ne garantit pas :

• Le non-paiement des loyers par le locataire qui ne serait pas à jour de ses loyers au moment de la date de prise d’effet du contrat,
• Le non-paiement des loyers lorsque ce non-paiement est la conséquence d’une grève générale dans une commune, un département ou sur l’ensemble du territoire national par décision d’une organisation de locataires représentative et reconnue,
• Les pertes financières subies par l’Assuré résultant du non versement ou de la non restitution des fonds, espèces ou valeurs reçus par le Souscripteur, ses collaborateurs ou ses préposés,
• Le non-paiement des loyers dus à une suspension collective de paiement des loyers provenant d’une autorité légale, qu’il s’agisse d’une dispense ou d’un report total ou partiel, temporaire ou définitif,
• Les pertes financières subies résultant du non-respect par le propriétaire ou par son mandataire des obligations légales ou contractuelles à l’égard du locataire,
• Les lots pour lesquels le Souscripteur ne serait pas titulaire d’un mandat de gestion en cours de validité,
• Le non-paiement des loyers dont le montant excède 2.500,00 € charges et taxes comprises, sauf accord écrit préalable de l’Assureur,
• Le non-paiement des loyers dont le montant excède 35% des revenus fixes du locataire sauf pour les étudiants,
• Le retrait du mandat de gestion au Souscripteur.
• Le contrat ne s’applique pas aux cas suivants :
• Les immeubles déclarés insalubres ou en état de péril, en vertu des articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,
• Les baux commerciaux, ruraux et artisanaux,
• Les locations saisonnières ou temporaires,
• Les résidences secondaires,
• Les logements loués par une personne morale, le bien lui appartenant directement ou indirectement, pour y loger des personnes physiques, dans le cadre de son activité sociale,
• Les locaux pour lesquels le locataire serait le conjoint, le concubin, un ascendant, un descendant ou un collatéral du Souscripteur ou de l’Assuré,
• Les baux meublés de moins de douze mois,
• Les logements donnés en location à une Association.

GARANTIE DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES

L’Assureur s’engage à indemniser l’Assuré des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement (à savoir immeubles par nature et par destination tels que définis aux articles 1516 et suivants du Code civil) dont l’origine est postérieure à la date de prise d’effet de l’adhésion, et constatées à son départ par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par ministère d’huissier, dans les conditions et limites prévues aux conditions générales.

L’indemnité due par l’Assureur ne pourra excéder le montant prévu au paragraphe « Tableau des garanties » déduction faite :

• De la vétusté : celle-ci sera calculée sur la base de 6% par an et sera appliquée à partir de la date de construction ou de la dernière réfection de la partie endommagée. Le taux de vétusté sera abaissé à 3% par an si le logement est neuf ou a été refait à neuf, et ce pendant les trois années suivant la remise en état. La vétusté maximale est plafonnée à 50%.
• En l’absence de justificatifs de réfection, la vétusté maximale sera appliquée, soit 50%.
• Du dépôt de garantie ou à défaut d’une franchise équivalente à 1 ou 2 mois de loyer porté au bail (voir paragraphe « Tableau des garanties.
• Des acomptes versés directement par le locataire ou la caution à l’Assuré ou au Souscripteur.

Exclusions

Outre les exclusions prévues dans la garantie des loyers, le contrat ne garantit pas :

• Le défaut d’entretien et/ou les dommages causés aux aménagements extérieurs, aux espaces verts, arbres et autres plantations, aux éléments de clôture et fermeture de terrains privatifs, piscine et tous ces accessoires ou équipements liés à son fonctionnement, équipements électriques extérieurs,
• Le vol des biens mobiliers et/ou immobiliers,
• Les dommages causés aux biens mobiliers,
• Le défaut d’entretien ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements,
• Les dommages matériels causés par la transformation des locaux, suite à des travaux autorisés ou effectués par le propriétaire,
• Les dommages normalement couverts par un contrat multirisque habitation selon les dispositions de l’article 7g. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
• Les dommages en cas d’absence d’état des lieux d’entrée et/ou de sortie opposable au locataire (contradictoire ou en cas d’impossibilité dressé par huissier de justice), établi dans les délais impartis au contrat.

GARANTIE PROTECTION JURIDIQUE

L’Assuré est garanti pour tout conflit ayant son origine dans l’exécution du contrat de location des locaux assurables.

Dans le cadre du présent contrat, l’Assureur recherche une solution amiable satisfaisante dans un délai raisonnable. Lorsque aucune solution amiable satisfaisante ne peut être engagée avec l’adversaire, et si la procédure judiciaire est opportune, l’affaire est portée devant les juridictions.

La garantie est acquise si :

• Le montant des intérêts en jeu, à la date de la déclaration du conflit est supérieur à 230,00 €.
• La déclaration de conflit est située entre la prise d’effet du contrat et celle de la résiliation.
• L’Assuré et/ou le Souscripteur ne disposait d’aucune information sur un éventuel conflit susceptible de mettre en jeu la garantie au moment de la prise d’effet du présent contrat ; en outre les faits, les évènements ou la situation sources du conflit doivent être postérieurs à la date de prise d’effet du contrat. Si ce n’est pas le cas, l’Assuré doit prouver qu’il était dans l’impossibilité d’en avoir connaissance à cette date, sa bonne foi étant présumée.

Après analyse des informations transmises, le centre de gestion de l’Assureur envisage l’opportunité des suites à donner au conflit. Le Souscripteur bénéficie des conseils du centre de gestion sur les mesures à prendre et les démarches à effectuer.

A l’occasion d’un conflit garanti et dans les limites du plafond indiqué au paragraphe « Tableau des garanties », l’Assureur prend en charge les frais et honoraires engagés pour sa résolution :

• Les coûts de procès verbaux de police ou de gendarmerie, ou de constat d’huissier, que le centre de gestion a engagés,
• Les honoraires d’expert engagés par le centre de gestion, ou résultant d’une expertise diligentée sur décision de justice,
• Les frais taxables et émoluments d’avocats, d’avoués, d’auxiliaires de justice,
• Les autres dépens taxables, à l’exclusion des frais proportionnels mis à la charge de l’Assuré en qualité de créancier par un huissier de justice,
• Les frais non taxables et honoraires d’avocats dans les limites prévues aux conditions particulières.

Exclusions

Outre les exclusions prévues dans la garantie des loyers et détériorations immobilières le contrat ne garantit pas :

• Les lots pour lesquels un préavis de résiliation de bail a été adressé à l’Assuré avant la date de prise d’effet de la garantie,
• Les lots situés en résidence étudiante,
• Les lots meublés,
• Les baux commerciaux, ruraux et artisanaux,
• Les locations saisonnières ou temporaires,
• Les résidences secondaires,
• Les places de stationnement et les caves lorsqu’elles font l’objet d’un bail séparé,
• Les lots n’ayant pas été loués consécutivement pendant au moins six mois au moment de la prise d’effet des garanties, sauf si les lots étaient précédemment garantis par un autre Assureur au titre de la même garantie,
• Les lots pour lesquels à la date de signature des Conditions Particulières, le Souscripteur a déjà été informé de la résiliation du bail à date certaine, par réception d’un préavis ou accord d’expulsion sauf si les lots précédemment garantis par un autre Assureur au titre de la même garantie,
• Les locaux vacants à la date de signature des Conditions Particulières, sauf en cas de relocation d’une durée minimale de 6 mois,
• Le non renouvellement du bail du fait de l’Assuré ou du Souscripteur,
• La vacance locative due à une relocation à un niveau de loyer supérieur à l’évolution de l’indice sauf si des travaux d’embellissement le justifie,
• La reprise du lot par l’Assuré pour y vivre,
• La vacance locative due à l’état du logement ou de l’immeuble dans lequel il se trouve et qui le rend impropre à la location,
• La vacance locative liée à un changement important de l’environnement du lot entraînant des nuisances,
• L’acceptation par le Souscripteur d’un préavis de résiliation inférieur à celui prévu dans le bail ou par la législation,
• Toute réduction de préavis négociée par le Souscripteur sans en avoir préalablement avisé le Centre de Gestion.

TABLEAU DES GARANTIES

Garantie	Limite	Franchise
Loyers impayés	Durée illimitée 80.000,00 € par sinistre	Sans
Frais de procédure	5.000,00 € par sinistre	Sans
Détériorations immobilières	8.000,00 € par sinistre	Pour un bail conclu avant le 10 février 2008 : 2 mois de loyer hors charges et taxes locatives sur la base du loyer figurant au contrat de location. Pour un bail conclu à compter du 10 février 2008 : 1 mois loyer hors charges et taxes locatives sur la base du loyer figurant au contrat de location.
Protection juridique	5.000,00 € par sinistre	Seuil d’intervention minimum de 230,00 €

Les clauses et conditions précitées sont un extrait des garanties du contrat « Impayés des loyers » n° 16580052098, souscrit par le CABINET R. DURAND auprès d’AXA FRANCE.

(*) Notice d’information détaillée fournie sur demande

L’état des lieux

Le CABINET R. DURAND a développé avec la collaboration de la SELARL VITTU - BICHON & POMMIER, huissiers de justice, un concept novateur d’état des lieux tant par sa forme que son contenu.

Le coût de d’établissement de l’état des lieux s’élève à la somme de 230,00 €/TTC (partagé par moitié entre bailleur et locataire) pour les locaux à usage d’habitation.

Les honoraires de location et les frais d’actes

Pour les locaux à usage d’habitation :

La recherche et la mise en place du locataire font l’objet d’une commission de location dont le calcul s’établit comme suit :

• 6% H.T. du loyer en principal de la première année à la charge du bailleur.
• 6% H.T. du loyer en principal de la première année à la charge du preneur.

Les frais de rédaction d’actes (contrat de location, acte(s) de caution) s’élèvent à la somme de 250,00 €/TTC et sont partagés par moitié entre bailleur et locataire (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 5).

Le dossier de diagnostic technique « location-habitation »

La Loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit et l’Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 portant sur la sécurité des occupants permet au locataire ou au candidat locataire de connaître certaines caractéristiques du logement qu’il prend en location.

Ce texte impose au propriétaire (ou à son mandataire) qu’il remette à chaque locataire un document unique dans lequel sont rassemblés tous les constats, états et diagnostics relatifs à la sécurité et à la santé des occupants du logement faisant l’objet du contrat de location.

C’est ainsi qu’a été crée un dossier de diagnostic technique.

Nous procédons à la constitution et à l’actualisation de ce dossier qui doit comprendre :

(1) L’état des risques naturels et technologiques :

Depuis le 1er juin 2006, le propriétaire d’un logement à usage d’habitation est dans l’obligation d’annexer au contrat de location ou à l’acte de renouvellement, un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de six mois (Décret n° 2005-134 du 15 février 2005).

Cet état a pour objet d’informer le locataire de l’existence des risques pour un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prescrit ou approuvé.

(2) Le diagnostic de performance énergétique :

Depuis le 1er juillet 2007, le propriétaire d’un logement à usage d’habitation est dans l’obligation d’annexer au contrat de location ou à l’acte de renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, art. 3-1 modifié par l’Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, art. 22, III).

Ce diagnostic a pour objet d’évaluer la consommation d’énergie du logement et d’informer le propriétaire et le locataire des moyens de la réduire.

(3) Le constat des risques d’exposition au plomb :

Depuis le 12 août 2008, le propriétaire d’un logement à usage d’habitation est dans l’obligation d’annexer au contrat de location ou à l’acte de renouvellement d’un logement construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb (Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, art. 3, al. 7 modifié par la Loi n° 2004-806 du 9 août 2004, art. 78).

Ce constat consiste à repérer les revêtements contenant du plomb, à en mesurer la concentration et le cas échéant à dresser un état sommaire des facteurs de dégradation du bâti qui sont à l’origine de l’aggravation du risque d’intoxication.

Il a pour objectif d’informer d’une part le locataire sur la présence ou non de plomb dans les peintures, sur les risques éventuels d’intoxication encourus et d’autre part le propriétaire sur les obligations d’entretien ou de travaux qui lui incombent.

(4) La surface habitable :

A l’instar de la loi Carrez, en matière de vente d’un lot de copropriété, les baux d’habitation et mixtes doivent faire mention de la surface habitable (Art. R.111-2 du CCH) du bien loué (Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009).

	ERNT(1)	DPE(2)	CREP(3)	Surface habitable(4)
Logement construit avant le 1er janvier 1949	Obligatoire	Obligatoire	Obligatoire	Obligatoire
Logement construit à partir du 1er janvier 1949	Obligatoire	Obligatoire	Non obligatoire	Obligatoire
Durée de validité	6 mois	10 ans	- 6 ans si présence de revêtements contenant du plomb. - Illimitée si absence de plomb ou concentration < à 1 μg/cm².	Illimitée

Le coût d’établissement des diagnostics est variable suivant le nombre de pièces principales du logement (tarifs fournis sur demande).

Les dépenses rendues obligatoires par la réglementation, telles que les diagnostics précités sont, pour leur montant réel, déductibles de vos revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts).

Nos coordonnées

Quelle que soit la composition de votre patrimoine immobilier (locaux à usage d’habitation, locaux commerciaux ou professionnels, immeubles en locatif total), nous sommes en mesure de vous proposer des solutions adaptées et efficaces pour sa gestion.

Pour de plus amples renseignements n’hésitez pas à nous consulter :

CABINET R. DURAND
154/160, avenue Henri Barbusse
92704 COLOMBES Cedex

Téléphone : 01.56.83.73.73
Télécopie : 01.56.83.73.74
Site internet : www.immodurand.com

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